Guía anti-okupa: Soluciones efectivas contra la sentadilla

¿Cuáles son los principales desafíos que enfrentan los propietarios frente a las okupaciones?

Los propietarios enfrentan varios desafíos importantes con respecto a las okupaciones en Francia:

Dificultades de desalojo

A pesar del reciente fortalecimiento de la legislación, el desalojo de okupas sigue siendo a menudo un proceso largo y complejo:

• El procedimiento administrativo acelerado, supuestamente para permitir el desalojo en 72 horas, no siempre se aplica eficazmente
• Algunos prefectos son reacios a implementar este procedimiento rápido
• Los procedimientos judiciales clásicos pueden llevar varios meses o varios años

Daños y pérdidas financieras

La ocupación ilegal de una vivienda a menudo conlleva:

• Daños materiales importantes que requieren costosas reparaciones
• Pérdida del uso de la propiedad durante toda la duración de la ocupación
• Una posible devaluación de la propiedad debido a su reputación dañada

Riesgos legales para los propietarios

Paradójicamente, los propietarios se exponen a sanciones si intentan recuperar su propiedad por sí mismos:

• Un propietario que desaloja a los okupas por sí mismo se arriesga a 3 años de prisión y 30,000 € de multa
• Cortar el agua o la electricidad de una vivienda okupada también es ilegal y está sancionado

Falta de información y apoyo

Los propietarios a menudo se encuentran indefensos frente a esta situación:

• Algunos policías y gendarmes desconocen los nuevos procedimientos anti-okupa
• La falta de datos oficiales sobre la magnitud del fenómeno complica su manejo

Debates sobre el realojamiento de los okupas

El desalojo puede retrasarse por razones sociales:

• Algunos prefectos se niegan o retrasan el desalojo mientras los okupas no tengan una solución de realojamiento
• Esta situación puede prolongar considerablemente la ocupación ilegal de la propiedad

¿Cuáles son las consecuencias financieras para un propietario frente a una okupación?

Las consecuencias financieras para un propietario que se enfrenta a una okupación pueden ser importantes y múltiples.
Las consecuencias financieras de una okupación pueden ser considerables para un propietario, yendo mucho más allá de la simple pérdida de alquileres. Los costos acumulados (reparaciones, procedimientos, devaluación) pueden representar una parte importante del valor de la propiedad misma.

Pérdidas financieras directas

• Pérdida de alquileres: El propietario no puede recibir alquileres durante toda la duración de la ocupación ilegal
• Daños materiales: Los okupas a menudo causan daños importantes a la vivienda, requiriendo costosas reparaciones
• Facturas impagadas: El propietario puede terminar teniendo que pagar las facturas de agua y electricidad consumidas por los okupas

Costos de procedimiento

• Gastos legales: El recurso a un abogado para el procedimiento de desalojo genera honorarios elevados
• Gastos de alguacil: Para constatar la ocupación ilegal y notificar los actos del procedimiento
• Gastos de cerrajería: Para asegurar la vivienda después del desalojo

Devaluación de la propiedad

• Pérdida de valor: La reputación de una propiedad okupada puede disminuir su valor en el mercado inmobiliario
• Dificultad para vender o alquilar: La propiedad se vuelve menos atractiva para potenciales compradores o inquilinos

Otros costos potenciales

• Indemnización por realojamiento: En algunos casos, el propietario puede verse obligado a participar en el realojamiento de los okupas
• Pérdida de explotación: Si la propiedad estaba destinada al alquiler, el propietario pierde los ingresos por alquiler durante toda la duración de la ocupación y la restauración
• Gastos de vigilancia: Para evitar una nueva ocupación después del desalojo

¿Cuáles son los plazos promedio para desalojar a un okupa?

Los plazos para desalojar a un okupa pueden variar considerablemente según los casos, las regiones y las condiciones de la okupación.

Procedimiento simplificado "anti-okupa" (artículo 38 de la ley DALO):

• Plazo de aproximadamente 72 horas a partir de la solicitud al prefecto
• El prefecto tiene 48 horas para requerir a los okupas que abandonen el lugar
• Los okupas tienen luego al menos 24 horas para abandonar la vivienda

Procedimiento judicial clásico:

• Varias semanas a varios años según los tribunales
• En promedio, 4 meses para obtener una decisión de desalojo en procedimiento de urgencia (en 2018)
• Después de la decisión del juez, se concede un plazo de 2 meses tras la orden de abandonar el lugar

Caso de flagrante delito (ocupación de menos de 48 horas)

Intervención inmediata posible de la policía después de presentar la denuncia, pero hay que probar que la ocupación es inferior a 48 horas...

¿Cuáles son los procedimientos legales a seguir en caso de okupación en Francia?

Según la información proporcionada, existen dos procedimientos legales principales para desalojar a los okupas en Francia:

El procedimiento administrativo simplificado (o acelerado):

• Aplicable a residencias principales y secundarias desde la ley Kasbarian de 2023. Plazo de aproximadamente 72 horas en total.
• Constatación de la ocupación ilegal por un oficial de policía judicial, un alcalde o un comisario de justicia.
• Solicitud del propietario al prefecto para requerir a los okupas.
• Decisión del prefecto en 48 horas.
• Plazo mínimo de 24 horas para que los okupas abandonen el lugar.

El procedimiento judicial clásico:

• Necesario si el procedimiento simplificado no es aplicable. Más largo y costoso.
• Probar la propiedad del bien y la ocupación ilegal.
• Acudir al juez de litigios de protección en procedimiento de urgencia.
• Notificación de la orden de desalojo.
• Plazo de un mes para abandonar el lugar.
• Posibilidad de recurrir a la fuerza pública 2 meses después de la orden de abandonar el lugar.

En ambos casos, se recomienda encarecidamente:

• Presentar una denuncia por violación de domicilio.
• Hacer constatar la ocupación por un comisario de justicia.
• Hacerse asistir por un abogado especializado.

Es importante tener en cuenta que el propietario no debe en ningún caso intentar desalojar a los okupas por sí mismo, bajo pena de sanciones penales.

¿Qué documentos son necesarios para justificar la propiedad de una vivienda?

Para justificar la propiedad de una vivienda, los principales documentos necesarios son:

• El título de propiedad.
  Es el documento oficial que certifica que usted es el propietario legítimo del bien inmueble.
  Es establecido por el notario en el momento de la adquisición del bien.
  Contiene información detallada sobre el bien, su historial y los propietarios sucesivos
• El certificado de propiedad inmobiliaria.
  Es un documento provisional emitido por el notario en espera del título de propiedad definitivo.
  Certifica que usted es el propietario del bien tras una compra, una donación o una herencia.
  Permite realizar la mayoría de los trámites administrativos habituales.
• El acta de venta notarial.
  Es el documento firmado en el momento de la adquisición del bien, que sirve como título de propiedad
• El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.
  Este documento también puede servir como justificante de propiedad.
• Para los bienes en copropiedad, se pueden solicitar el reglamento de copropiedad y el estado descriptivo de división.
• En caso de construcción: El permiso de construcción y la declaración de finalización de obras pueden completar el expediente.
• En caso de herencia: El certificado de propiedad después del fallecimiento, establecido por el notario.

Estos documentos permiten probar su calidad de propietario para diversos trámites administrativos, como la suscripción de servicios (agua, electricidad, etc.), la solicitud de seguro de vivienda, o incluso la venta o el alquiler del bien.

¿Cómo protegerse en caso de negativa de las fuerzas del orden para un desalojo?

En caso de negativa de las fuerzas del orden a proceder con un desalojo, aquí están los principales pasos que puede tomar para protegerse:

Solicitar una decisión escrita y motivada de la negativa

Exija al prefecto una decisión escrita explicando las razones de la negativa a proporcionar asistencia de la fuerza pública.

Presentar un recurso de gracia

• Dirija un recurso de gracia al prefecto por carta certificada con acuse de recibo.
• Exponga su situación y solicite la revisión de su caso.

Iniciar un recurso indemnizatorio

• Si la negativa persiste, puede solicitar una indemnización al Estado.
• El prefecto tiene 4 meses para responder a esta solicitud de indemnización.

Acudir al tribunal administrativo

• En caso de negativa de indemnización o falta de respuesta, tiene 2 meses para acudir al tribunal administrativo.
• Es obligatorio contar con un abogado para este procedimiento.

Procedimiento de urgencia

• En caso de urgencia, puede iniciar un procedimiento de référé-liberté ante el juez administrativo.
• El juez debe pronunciarse en un plazo de 48 horas.

Documentar su perjuicio

• Conserve todas las pruebas de su perjuicio (alquileres impagados, daños, etc.).
• Estos elementos serán útiles para cuantificar su solicitud de indemnización.

Mantener la presión

Continúe solicitando regularmente al prefecto la ejecución de la decisión judicial.

Considerar una mediación

En algunos casos, se puede intentar una mediación con los ocupantes para encontrar una solución amistosa.

Es importante señalar que el Estado está obligado a prestar su asistencia en la ejecución de las decisiones judiciales, y su negativa da derecho a reparación según el artículo L.153-1 del Código de Procedimientos Civiles de Ejecución. Un abogado especializado podrá guiarle eficazmente en estos complejos trámites.

¿Cómo puedo obtener un auto de medidas provisionales para un desalojo rápido?

Para obtener un auto de medidas provisionales para un desalojo rápido de ocupantes ilegales, aquí están los principales pasos a seguir:

Contratar a un abogado

Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que le asista en este procedimiento.

Reunir las pruebas

• Título de propiedad de la vivienda
• Pruebas de la ocupación ilegal (acta de un alguacil, testimonios, fotos, etc.)
• Si es posible, identidad de al menos uno de los ocupantes ilegales

Acudir al juez de protección en procedimiento de urgencia

• Su abogado presentará una solicitud de medidas provisionales ante el tribunal judicial del que depende la vivienda ocupada.
• El procedimiento de urgencia permite obtener una decisión rápida del juez.

Citación de los ocupantes ilegales

Un alguacil deberá entregar a los ocupantes ilegales una citación para la audiencia.

Audiencia

• Durante la audiencia, su abogado alegará para obtener el desalojo rápido de los ocupantes ilegales.
• El juez emitirá su decisión, generalmente en un plazo corto.

Notificación del auto

El auto de medidas provisionales deberá ser notificado a los ocupantes ilegales por un alguacil.

Plazo de ejecución:

• Los ocupantes ilegales tienen normalmente un mes para abandonar el lugar después de la notificación.
• Sin embargo, el juez puede suprimir este plazo en el caso de ocupantes ilegales que hayan entrado por vías de hecho.

Requerimiento de desalojo

Si los ocupantes ilegales no se van, un alguacil podrá entregar un requerimiento de desalojo.

Recurso a la fuerza pública

Como último recurso, el alguacil podrá solicitar la asistencia de la fuerza pública al prefecto para proceder al desalojo.

Es importante señalar que el procedimiento de urgencia generalmente permite obtener una decisión más rápida que un procedimiento ordinario, pero los plazos exactos pueden variar según los tribunales y la complejidad del caso.

¿Cómo protegerse contra las ocupaciones ilegales?

Aquí están las principales medidas para protegerse contra las ocupaciones ilegales:

Simular presencia en la vivienda

• Usar temporizadores para encender/apagar las luces
• Pedir a un vecino que recoja el correo y abra/cierre las persianas
• Utilizar enchufes inteligentes para controlar a distancia ciertos aparatos

Asegurar los accesos

• Instalar puertas y cerraduras reforzadas
• Colocar rejas en las ventanas
• Instalar una puerta de entrada y setos altos

Instalar un sistema de seguridad

• Alarma conectada con detectores de movimiento
• Cámaras de videovigilancia
• Carteles de advertencia visibles
• Paneles anti-ocupación en las aberturas (puertas, ventanas)
• Puertas anti-ocupación reforzadas

Vigilar regularmente la vivienda

• Visitas frecuentes si es posible
• Pedir a un vecino que verifique regularmente
• Inscribirse en el dispositivo "Operación Tranquilidad Vacaciones"
• Coordinar una vigilancia con el vecindario
• Contratar un seguro de hogar adecuado

Protegerse eficazmente con una protección activa

La solución más radical (y legal) es instalar dispositivos de protección activa:

• Un generador de niebla
• Una barra de sonido anti-intrusión
• Un dispositivo luminoso de desorientación

Con estos sistemas de protección, su local o vivienda será inviolable.
Métodos simples, de bajo presupuesto en comparación con el desastre que puede causar una ocupación ilegal.