Anti-Hausbesetzer-Ratgeber: Wirksame Lösungen gegen Hausbesetzer

Was sind die Hauptherausforderungen, mit denen Eigentümer bei Hausbesetzungen konfrontiert sind?

Eigentümer stehen in Frankreich vor mehreren wichtigen Herausforderungen in Bezug auf Hausbesetzungen:

Schwierigkeiten bei der Räumung

Trotz der jüngsten Verschärfung der Gesetzgebung bleibt die Räumung von Hausbesetzern oft ein langer und komplexer Prozess:

• Das beschleunigte Verwaltungsverfahren, das die Räumung innerhalb von 72 Stunden ermöglichen soll, wird nicht immer effektiv angewendet
• Einige Präfekten zögern, dieses Schnellverfahren umzusetzen
• Klassische Gerichtsverfahren können mehrere Monate oder sogar Jahre dauern

Sachschäden und finanzielle Verluste

Die illegale Besetzung einer Wohnung führt oft zu:

• Erheblichen Sachschäden, die kostspielige Reparaturen erfordern
• Nutzungsausfall des Eigentums während der gesamten Besetzungsdauer
• Mögliche Wertminderung der Immobilie aufgrund ihres beschädigten Rufs

Rechtliche Risiken für Eigentümer

Paradoxerweise setzen sich Eigentümer Sanktionen aus, wenn sie versuchen, ihr Eigentum selbst zurückzuerlangen:

• Ein Eigentümer, der Hausbesetzer selbst räumt, riskiert 3 Jahre Gefängnis und 30.000 € Geldstrafe
• Das Abstellen von Wasser oder Strom in einer besetzten Wohnung ist ebenfalls illegal und wird bestraft

Mangel an Information und Unterstützung

Eigentümer fühlen sich oft hilflos in dieser Situation:

• Einige Polizisten und Gendarmen kennen die neuen Anti-Besetzungs-Verfahren nicht
• Der Mangel an offiziellen Daten über das Ausmaß des Phänomens erschwert dessen Bewältigung

Debatten über die Umsiedlung von Hausbesetzern

Die Räumung kann aus sozialen Gründen verzögert werden:

• Einige Präfekten verweigern oder verzögern die Räumung, solange die Hausbesetzer keine Umsiedlungslösung haben
• Diese Situation kann die illegale Besetzung des Eigentums erheblich verlängern

Was sind die finanziellen Folgen für einen Eigentümer bei einer Hausbesetzung?

Die finanziellen Folgen für einen Eigentümer, der mit einer Hausbesetzung konfrontiert ist, können erheblich und vielfältig sein.
Die finanziellen Folgen einer Hausbesetzung können für einen Eigentümer beträchtlich sein und gehen weit über den bloßen Mietverlust hinaus. Die kumulierten Kosten (Reparaturen, Verfahren, Wertminderung) können einen erheblichen Teil des Wertes der Immobilie selbst ausmachen.

Direkte finanzielle Verluste

• Mietverluste: Der Eigentümer kann während der gesamten Dauer der illegalen Besetzung keine Miete einnehmen
• Sachschäden: Hausbesetzer verursachen oft erhebliche Schäden an der Wohnung, die kostspielige Reparaturen erfordern
• Unbezahlte Rechnungen: Der Eigentümer kann sich in der Situation wiederfinden, die von den Hausbesetzern verbrauchten Wasser- und Stromrechnungen bezahlen zu müssen

Verfahrenskosten

• Anwaltskosten: Die Beauftragung eines Anwalts für das Räumungsverfahren verursacht hohe Honorare
• Gerichtsvollzieherkosten: Für die Feststellung der illegalen Besetzung und die Zustellung von Verfahrensakten
• Schlüsseldienst-Kosten: Zur Sicherung der Wohnung nach der Räumung

Wertminderung der Immobilie

• Wertverlust: Der Ruf einer besetzten Immobilie kann ihren Wert auf dem Immobilienmarkt mindern
• Schwierigkeiten beim Verkauf oder Vermieten: Die Immobilie wird für potenzielle Käufer oder Mieter weniger attraktiv

Weitere potenzielle Kosten

• Umsiedlungsentschädigung: In einigen Fällen kann der Eigentümer gezwungen sein, sich an der Umsiedlung der Hausbesetzer zu beteiligen
• Nutzungsausfall: Wenn die Immobilie zur Vermietung bestimmt war, verliert der Eigentümer die Mieteinnahmen während der gesamten Dauer der Besetzung und Instandsetzung
• Bewachungskosten: Um eine erneute Besetzung nach der Räumung zu verhindern

Wie lange dauert es durchschnittlich, einen Hausbesetzer zu räumen?

Die Fristen für die Räumung eines Hausbesetzers können je nach Fall, Region und Besetzungsbedingungen erheblich variieren.

Vereinfachtes "Anti-Besetzungs"-Verfahren (Artikel 38 des DALO-Gesetzes):

• Frist von etwa 72 Stunden ab dem Antrag an den Präfekten
• Der Präfekt hat 48 Stunden Zeit, um die Hausbesetzer aufzufordern, das Gelände zu verlassen
• Die Hausbesetzer haben dann mindestens 24 Stunden Zeit, um die Wohnung zu verlassen

Klassisches Gerichtsverfahren:

• Mehrere Wochen bis mehrere Jahre, je nach Gericht
• Durchschnittlich 4 Monate, um eine Räumungsentscheidung im Eilverfahren zu erhalten (Stand 2018)
• Nach der Entscheidung des Richters wird eine Frist von 2 Monaten nach der Aufforderung zum Verlassen des Geländes gewährt

Fall der Ergreifung auf frischer Tat (Besetzung von weniger als 48 Stunden)

Sofortiges Eingreifen der Polizei nach Erstattung einer Anzeige möglich, aber es muss bewiesen werden, dass die Besetzung weniger als 48 Stunden dauert...

Welche rechtlichen Verfahren sind bei einer Hausbesetzung in Frankreich zu befolgen?

Nach den bereitgestellten Informationen gibt es zwei Hauptverfahren zur Räumung von Hausbesetzern in Frankreich:

Das vereinfachte (oder beschleunigte) Verwaltungsverfahren:

• Anwendbar für Haupt- und Zweitwohnsitze seit dem Kasbarian-Gesetz von 2023. Gesamtfrist von etwa 72 Stunden.
• Feststellung der illegalen Besetzung durch einen Polizeibeamten, einen Bürgermeister oder einen Justizkommissar.
• Antrag des Eigentümers an den Präfekten, die Hausbesetzer aufzufordern.
• Entscheidung des Präfekten innerhalb von 48 Stunden.
• Mindestfrist von 24 Stunden für die Hausbesetzer, um das Gelände zu verlassen.

Das klassische Gerichtsverfahren:

• Erforderlich, wenn das vereinfachte Verfahren nicht anwendbar ist. Länger und kostspieliger.
• Nachweis des Eigentums an der Immobilie und der illegalen Besetzung.
• Anrufung des Richters für Streitigkeiten und Schutz im Eilverfahren.
• Zustellung der Räumungsanordnung.
• Frist von einem Monat zum Verlassen des Geländes.
• Möglichkeit, 2 Monate nach der Aufforderung zum Verlassen des Geländes auf die Staatsgewalt zurückzugreifen.

In beiden Fällen wird dringend empfohlen:

• Anzeige wegen Hausfriedensbruch zu erstatten.
• Die Besetzung durch einen Justizkommissar feststellen zu lassen.
• Sich von einem spezialisierten Anwalt unterstützen zu lassen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Eigentümer unter keinen Umständen versuchen sollte, die Hausbesetzer selbst zu räumen, da dies strafrechtliche Sanktionen nach sich ziehen kann.

Welche Dokumente sind erforderlich, um das Eigentum an einer Wohnung nachzuweisen?

Um das Eigentum an einer Wohnung nachzuweisen, sind die folgenden Hauptdokumente erforderlich:

• Die Eigentumsurkunde.
  Dies ist das offizielle Dokument, das bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind.
  Es wird vom Notar beim Erwerb der Immobilie ausgestellt.
  Es enthält detaillierte Informationen über die Immobilie, ihre Geschichte und die aufeinanderfolgenden Eigentümer
• Die Immobilien-Eigentumsbescheinigung.
  Dies ist ein vorläufiges Dokument, das vom Notar ausgestellt wird, bis die endgültige Eigentumsurkunde vorliegt.
  Sie bestätigt, dass Sie der Eigentümer der Immobilie infolge eines Kaufs, einer Schenkung oder einer Erbschaft sind.
  Sie ermöglicht die Durchführung der meisten routinemäßigen Verwaltungsverfahren.
• Die notariell beglaubigte Verkaufsurkunde.
  Dies ist das beim Erwerb der Immobilie unterzeichnete Dokument, das als Eigentumsurkunde dient
• Der letzte Grundsteuerbescheid.
  Dieses Dokument kann ebenfalls als Eigentumsnachweis dienen.
• Bei Eigentumswohnungen können die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan angefordert werden.
• Bei Neubauten: Die Baugenehmigung und die Fertigstellungsanzeige können die Akte vervollständigen.
• Im Erbfall: Die vom Notar ausgestellte Eigentumsbescheinigung nach dem Tod.

Diese Dokumente ermöglichen es Ihnen, Ihre Eigenschaft als Eigentümer für verschiedene administrative Verfahren nachzuweisen, wie z.B. den Abschluss von Abonnements (Wasser, Strom usw.), den Antrag auf eine Hausratversicherung oder den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie.

Was sind die Konsequenzen, wenn man selbst eingreift, um Hausbesetzer zu vertreiben?

Selbst einzugreifen, um Hausbesetzer zu vertreiben, ist illegal und kann schwerwiegende Folgen haben:

Strafrechtliche Sanktionen:

• Dem Eigentümer drohen bis zu 3 Jahre Gefängnis und 30.000 € Geldstrafe
• Diese Sanktionen sind in Artikel 226-4-2 des Strafgesetzbuches vorgesehen

Anklage wegen Hausfriedensbruch

• Die Hausbesetzer können den Eigentümer wegen Hausfriedensbruch anzeigen
• Selbst wenn die Anzeige eingestellt wird, kann sie zur Einleitung eines rechtlichen Verfahrens führen

Zusätzliche Sanktionen bei Gewaltanwendung

Wenn der Eigentümer Gewalt anwendet, kann er je nach Schwere der zugefügten Verletzungen zu härteren Strafen verurteilt werden

Rechtliches Risiko

Der Eigentümer setzt sich gerichtlichen Verfolgungen aus, was zu zusätzlichen Kosten und Komplikationen führen kann

Unwirksamkeit der Maßnahme

Die illegale Räumung kann angefochten werden, was es den Hausbesetzern ermöglichen könnte, in der Immobilie zu bleiben

Es wird daher dringend davon abgeraten, Hausbesetzer selbst zu räumen. Das Gesetz verlangt, dass die Räumung von den zuständigen Behörden durchgeführt wird, entweder durch gerichtliche Entscheidung oder durch Eingreifen des Präfekten im Rahmen des beschleunigten Verwaltungsverfahrens

Wie kann man sich schützen, wenn die Ordnungskräfte eine Räumung verweigern?

Im Falle einer Verweigerung der Räumung durch die Ordnungskräfte sind dies die wichtigsten Schritte, die Sie zu Ihrem Schutz unternehmen können:

Eine schriftliche und begründete Entscheidung der Ablehnung anfordern

Verlangen Sie vom Präfekten eine schriftliche Entscheidung, die die Gründe für die Verweigerung der Unterstützung durch die öffentliche Gewalt erklärt.

Einen Gnadenantrag stellen

• Richten Sie einen Gnadenantrag per Einschreiben mit Rückschein an den Präfekten.
• Erläutern Sie Ihre Situation und bitten Sie um eine erneute Prüfung Ihres Falles.

Eine Entschädigungsklage einreichen

• Wenn die Ablehnung bestehen bleibt, können Sie eine Entschädigung vom Staat fordern.
• Der Präfekt hat 4 Monate Zeit, um auf diesen Entschädigungsantrag zu antworten.

Das Verwaltungsgericht anrufen

• Im Falle einer Ablehnung der Entschädigung oder keiner Antwort haben Sie 2 Monate Zeit, um das Verwaltungsgericht anzurufen.
• Für dieses Verfahren ist ein Anwalt erforderlich.

Eilverfahren

• In dringenden Fällen können Sie ein Eilverfahren zur Freiheitswahrung vor dem Verwaltungsrichter einleiten.
• Der Richter muss innerhalb von 48 Stunden entscheiden.

Ihren Schaden dokumentieren

• Bewahren Sie alle Beweise für Ihren Schaden auf (unbezahlte Mieten, Beschädigungen usw.).
• Diese Elemente werden nützlich sein, um Ihren Entschädigungsanspruch zu beziffern.

Den Druck aufrechterhalten

Fordern Sie den Präfekten weiterhin regelmäßig zur Vollstreckung der gerichtlichen Entscheidung auf.

Eine Mediation in Betracht ziehen

In manchen Fällen kann eine Mediation mit den Besetzern versucht werden, um eine gütliche Lösung zu finden.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Staat verpflichtet ist, bei der Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen mitzuwirken, und seine Weigerung gemäß Artikel L.153-1 des Gesetzbuchs für Zivilverfahren zur Vollstreckung einen Anspruch auf Entschädigung begründet. Ein spezialisierter Anwalt kann Sie bei diesen komplexen Verfahren effektiv beraten.

Wie kann ich eine einstweilige Verfügung für eine schnelle Räumung erhalten?

Um eine einstweilige Verfügung für eine schnelle Räumung von Hausbesetzern zu erhalten, sind dies die wichtigsten zu befolgenden Schritte:

Einen Anwalt beauftragen

Es wird dringend empfohlen, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen, der Sie bei diesem Verfahren unterstützt.

Beweise sammeln

• Eigentumsnachweis der Wohnung
• Beweise für die illegale Besetzung (Gerichtsvollzieherfeststellung, Zeugenaussagen, Fotos usw.)
• Wenn möglich, Identität von mindestens einem der Hausbesetzer

Den Richter für Schutzstreitigkeiten im Eilverfahren anrufen

• Ihr Anwalt wird einen Eilantrag beim zuständigen Amtsgericht für die besetzte Wohnung einreichen.
• Das Eilverfahren ermöglicht eine schnelle Entscheidung des Richters.

Vorladung der Hausbesetzer

Ein Gerichtsvollzieher muss den Hausbesetzern eine Vorladung zur Verhandlung (Ladung) zustellen.

Verhandlung

• Bei der Verhandlung wird Ihr Anwalt für eine schnelle Räumung der Hausbesetzer plädieren.
• Der Richter wird seine Entscheidung in der Regel innerhalb kurzer Zeit fällen.

Zustellung der Verfügung

Die einstweilige Verfügung muss den Hausbesetzern durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden.

Vollstreckungsfrist:

• Die Hausbesetzer haben normalerweise einen Monat Zeit, um das Grundstück nach der Zustellung zu verlassen.
• Der Richter kann diese Frist jedoch im Falle von Hausbesetzern, die gewaltsam eingedrungen sind, aufheben.

Räumungsaufforderung

Wenn die Hausbesetzer nicht gehen, kann ein Gerichtsvollzieher eine Räumungsaufforderung zustellen.

Inanspruchnahme der Staatsgewalt

Als letztes Mittel kann der Gerichtsvollzieher beim Präfekten die Unterstützung der Staatsgewalt zur Durchführung der Räumung anfordern.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Eilverfahren in der Regel eine schnellere Entscheidung ermöglicht als ein normales Verfahren, aber die genauen Fristen können je nach Gericht und Komplexität des Falles variieren.

Wie kann man sich vor Hausbesetzungen schützen?

Hier sind die wichtigsten Maßnahmen zum Schutz vor Hausbesetzungen:

Eine Anwesenheit in der Wohnung simulieren

• Zeitschaltuhren verwenden, um Lichter ein- und auszuschalten
• Einen Nachbarn bitten, die Post abzuholen und Fensterläden zu öffnen/schließen
• Smarte Steckdosen verwenden, um bestimmte Geräte aus der Ferne zu steuern

Zugänge sichern

• Verstärkte Türen und Schlösser installieren
• Gitter an den Fenstern anbringen
• Ein Tor und hohe Hecken errichten

Ein Sicherheitssystem installieren

• Vernetzte Alarmanlage mit Bewegungsmeldern
• Videoüberwachungskameras
• Sichtbare Warnschilder
• Anti-Besetzungs-Platten an den Öffnungen (Türen, Fenster)
• Verstärkte Anti-Besetzungs-Türen

Die Wohnung regelmäßig überwachen

• Häufige Besuche, wenn möglich
• Einen Nachbarn bitten, regelmäßig nachzusehen
• Sich für das Programm "Operation Urlaubsruhe" anmelden
• Eine Überwachung mit der Nachbarschaft koordinieren
• Eine angepasste Hausratversicherung abschließen

Sich effektiv mit aktivem Schutz schützen

Die radikalste (und legale) Lösung ist die Installation von aktiven Schutzgeräten:

• Ein Nebelgenerator
• Eine Anti-Einbruch-Soundbar
• Eine Desorientierungs-Lichtvorrichtung

Mit solchen Schutzsystemen wird Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung unantastbar sein.
Einfache Methoden mit kleinem Budget im Vergleich zu der Katastrophe, die eine Hausbesetzung verursachen kann.